Cómo funciona una hipoteca: intereses, cuotas, gastos y tipos
Comprar una vivienda suele requerir una cantidad de dinero muy superior al ahorro disponible de muchas familias. Una de las formas más habituales de financiar esa compra es mediante un préstamo hipotecario.
Con una hipoteca, una entidad presta una determinada cantidad de dinero que deberá devolverse durante un plazo acordado, normalmente mediante cuotas periódicas. A cambio de la financiación se pagan intereses y el inmueble queda vinculado como garantía del préstamo.
Entender cómo funcionan el capital, los intereses, las cuotas, el plazo y los gastos es fundamental antes de comparar diferentes ofertas hipotecarias.
¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca permite obtener financiación utilizando un inmueble como garantía del préstamo.
En una operación habitual para comprar una vivienda intervienen dos elementos relacionados pero diferentes: por un lado está el préstamo concedido por la entidad y, por otro, la garantía hipotecaria constituida sobre el inmueble.
El prestatario se compromete a devolver el capital recibido junto con los intereses y demás costes que correspondan según el contrato.
La existencia de una garantía hipotecaria implica que el incumplimiento de las obligaciones de pago puede tener consecuencias sobre el inmueble. Por este motivo, contratar una hipoteca supone asumir un compromiso financiero que puede extenderse durante muchos años.
¿Cómo funciona un préstamo hipotecario?
De forma simplificada, el funcionamiento puede entenderse mediante cuatro elementos principales:
- Capital: cantidad de dinero prestada por la entidad.
- Tipo de interés: precio que se paga por disponer de ese dinero.
- Plazo: periodo establecido para devolver el préstamo.
- Cuota: cantidad que se paga periódicamente para devolver capital e intereses.
Por ejemplo, una persona puede necesitar financiación para comprar una vivienda y solicitar una hipoteca que deberá devolver mediante cuotas mensuales durante el plazo establecido en el contrato.
La cantidad que terminará pagando no dependerá únicamente del dinero recibido. El tipo de interés, el plazo, las comisiones y otros costes relacionados también pueden influir en el coste de la financiación.
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
La cuota hipotecaria es la cantidad que debe abonarse periódicamente a la entidad, normalmente cada mes.
Una parte de la cuota se destina a devolver el capital pendiente y otra corresponde al pago de intereses.
Su importe depende principalmente de:
- el capital prestado;
- el tipo de interés;
- el plazo de devolución;
- y el sistema utilizado para calcular la amortización.
Uno de los sistemas utilizados habitualmente en España es el denominado sistema francés de amortización.
Cuando el tipo de interés permanece constante, este sistema permite mantener una cuota periódica constante. Sin embargo, la composición de esa cuota cambia con el tiempo.
Durante las primeras etapas del préstamo existe más capital pendiente, por lo que una parte mayor de la cuota corresponde a intereses. Conforme disminuye la deuda pendiente, aumenta la parte destinada a amortizar capital.
En una hipoteca variable, además, la cuota puede cambiar cuando se revise el tipo de interés.
¿Qué intereses tiene una hipoteca?
El interés representa el precio que cobra la entidad por prestar el dinero.
Al analizar una hipoteca aparecen habitualmente dos conceptos importantes: TIN y TAE.
El TIN (Tipo de Interés Nominal) indica el tipo de interés aplicado al capital prestado.
La TAE (Tasa Anual Equivalente) proporciona una referencia más amplia para valorar el coste de una operación porque su cálculo incorpora el tipo de interés y determinados gastos y comisiones, siguiendo los criterios establecidos para su cálculo.
Por ello, observar únicamente el TIN puede resultar insuficiente cuando se comparan distintas ofertas hipotecarias.
Hipoteca fija, variable o mixta
Una de las principales diferencias entre las hipotecas es la forma en que se determina el tipo de interés.
Hipoteca a tipo fijo
En una hipoteca fija, el tipo de interés permanece establecido durante la vida del préstamo conforme a las condiciones contratadas.
Esto permite conocer de antemano la cuota correspondiente mientras no se produzcan otras circunstancias contractuales que la modifiquen.
La principal característica de esta modalidad es, por tanto, la estabilidad frente a las variaciones de los tipos de interés.
Hipoteca a tipo variable
En una hipoteca variable, el tipo de interés puede cambiar en las revisiones establecidas en el contrato.
Habitualmente se determina utilizando un índice de referencia más un diferencial.
En España, el Euríbor es una referencia especialmente relevante para los préstamos hipotecarios a tipo variable.
Cuando cambia el índice utilizado como referencia, el tipo aplicado en la siguiente revisión puede cambiar y, con él, la cuota que deberá pagar el prestatario.
Hipoteca a tipo mixto
Las hipotecas mixtas combinan características de las modalidades fija y variable.
Normalmente establecen un tipo fijo durante un periodo inicial y, posteriormente, pasan a aplicar un tipo variable conforme a las condiciones acordadas.
Por tanto, para comparar una hipoteca mixta con otras alternativas resulta especialmente importante analizar las condiciones de ambas etapas y no únicamente el tipo ofrecido durante los primeros años.
¿Qué es el Euríbor y cómo afecta a una hipoteca?
El Euríbor es un índice utilizado como referencia en numerosas hipotecas a tipo variable.
Cuando una hipoteca está referenciada al Euríbor, el contrato puede establecer un tipo formado por el valor del índice más un diferencial.
Por ejemplo:
Euríbor + diferencial
El valor que realmente corresponda dependerá de las condiciones establecidas en el préstamo y del momento de revisión.
Si el índice aumenta, el tipo aplicado puede aumentar y provocar una subida de la cuota. Si disminuye, puede producirse el efecto contrario, de acuerdo con las condiciones contractuales.
Por este motivo, una hipoteca variable implica asumir el riesgo de que las cuotas cambien durante un préstamo que puede durar muchos años.
¿Qué gastos puede tener una hipoteca?
La contratación de una hipoteca puede generar diferentes gastos y costes.
En los contratos sujetos al régimen actualmente establecido por la Ley 5/2019, el reparto de determinados gastos de formalización no corresponde íntegramente al cliente.
Entre los conceptos que pueden aparecer se encuentran:
- tasación del inmueble;
- gastos notariales;
- inscripción registral;
- gestoría;
- impuestos;
- posibles comisiones previstas contractualmente.
De acuerdo con la información del Banco de España sobre hipotecas formalizadas bajo la Ley 5/2019, el cliente asume la tasación del inmueble y, si la solicita, la copia de la escritura del préstamo. La entidad asume determinados gastos relacionados con la gestoría, la escritura del préstamo y el registro.
Es importante diferenciar además los gastos asociados a la financiación de aquellos derivados de la propia compraventa de la vivienda.
¿Qué es el plazo de una hipoteca?
El plazo indica durante cuánto tiempo deberá devolverse el préstamo.
Su duración influye directamente en las cuotas y en el coste financiero total.
Manteniendo constantes las demás condiciones, alargar el plazo suele permitir reducir el importe de la cuota mensual porque la devolución se distribuye durante más tiempo.
Sin embargo, un plazo mayor también puede implicar pagar intereses durante más años y aumentar el coste total de la financiación.
Por este motivo, una cuota mensual más baja no significa necesariamente que una hipoteca sea más barata.
¿Se puede devolver una hipoteca antes de tiempo?
Es posible realizar un reembolso anticipado del préstamo hipotecario bajo las condiciones aplicables al contrato.
Puede realizarse sobre una parte del capital pendiente o sobre la totalidad de la deuda.
Cuando se devuelve anticipadamente una parte del préstamo, dependiendo de la operación y de las condiciones acordadas, puede modificarse el plazo restante o la cuota.
El reembolso anticipado y las posibles compensaciones asociadas están regulados, por lo que conviene consultar las condiciones concretas del contrato antes de realizar la operación.
¿Qué conviene comparar antes de contratar una hipoteca?
Comparar hipotecas únicamente por la cuota mensual puede ofrecer una visión incompleta.
Antes de contratar resulta conveniente analizar conjuntamente aspectos como:
- capital solicitado;
- TIN;
- TAE;
- tipo fijo, variable o mixto;
- índice de referencia y diferencial cuando corresponda;
- plazo;
- cuota;
- comisiones;
- gastos;
- condiciones de amortización anticipada;
- productos adicionales que puedan influir en las condiciones ofrecidas.
También es importante valorar si las cuotas seguirían siendo asumibles ante cambios en la situación económica personal o, en las hipotecas variables, ante posibles variaciones del tipo de interés.
Una hipoteca puede mantenerse durante décadas. Por ello, comprender sus condiciones antes de firmar es tan importante como comparar el precio inicial ofrecido por distintas entidades.
