Una hipoteca suele contratarse para devolver el dinero durante muchos años, pero eso no significa que tengas que mantener exactamente el calendario previsto inicialmente. Si dispones de ahorros, puedes plantearte adelantar parte del capital pendiente o incluso devolver toda la deuda antes de que llegue el vencimiento acordado.
Esta operación se conoce como amortización anticipada de la hipoteca o reembolso anticipado. Puede permitirte reducir la deuda, pagar menos intereses futuros y, cuando la amortización es parcial, elegir entre disminuir la cuota mensual o terminar de pagar la hipoteca antes.
Sin embargo, antes de amortizar conviene revisar las condiciones del préstamo, las posibles comisiones o compensaciones y el efecto que tendrá la operación sobre tus finanzas.
¿Qué significa amortizar una hipoteca?
Cuando pagas las cuotas de una hipoteca estás devolviendo progresivamente el préstamo. En los sistemas de amortización habituales, una parte de cada cuota se destina a devolver capital y otra corresponde a los intereses generados.
La amortización anticipada consiste en adelantar la devolución de una cantidad del capital pendiente sin esperar a las cuotas previstas originalmente.
Por ejemplo, imagina que todavía debes 140.000 euros de tu hipoteca y dispones de 15.000 euros que quieres utilizar para reducir la deuda.
Si realizas una amortización anticipada parcial de 15.000 euros, el capital pendiente pasaría, de forma simplificada, de 140.000 a 125.000 euros.
A partir de ahí se modificará el calendario de devolución en función de la opción elegida y de las condiciones de la hipoteca.
Amortización parcial y amortización total
Existen dos formas principales de amortizar anticipadamente una hipoteca: hacerlo parcialmente o cancelar todo el capital pendiente.
Amortización anticipada parcial
Consiste en devolver únicamente una parte del capital que todavía debes.
Siguiendo el ejemplo anterior:
- Capital pendiente: 140.000 €
- Amortización anticipada: 15.000 €
- Capital restante: 125.000 €
La hipoteca continúa existiendo, pero la deuda se ha reducido.
La amortización parcial puede utilizarse, según las condiciones aplicables, para reducir la cuota manteniendo el plazo o reducir el plazo manteniendo una cuota similar.
Amortización anticipada total
Se produce cuando devuelves todo el capital pendiente antes de la fecha prevista inicialmente para finalizar el préstamo.
En este caso se extingue la deuda del préstamo hipotecario.
Conviene diferenciar, sin embargo, entre terminar de pagar la deuda y realizar la cancelación registral de la hipoteca. Aunque el préstamo haya quedado totalmente pagado, la carga hipotecaria no desaparece automáticamente del Registro de la Propiedad y su cancelación registral requiere un procedimiento específico.
Además, al realizar una amortización total pueden existir intereses devengados hasta la fecha efectiva de cancelación y, cuando corresponda, determinadas comisiones o compensaciones.
¿Qué ocurre con los intereses cuando amortizas?
Una de las principales razones para amortizar anticipadamente una hipoteca es reducir los intereses que tendrás que pagar en el futuro.
Los intereses se calculan sobre el capital que permanece pendiente. Por ello, al reducir anticipadamente ese capital también disminuye la cantidad sobre la que se calcularán los intereses posteriores.
Esto no significa que el banco vaya a devolverte todos los intereses que ya hayas pagado.
La consecuencia fundamental es otra: dejas de generar parte de los intereses futuros que habrías pagado si hubieras mantenido el préstamo según el calendario original.
Para los préstamos incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, el reembolso anticipado da derecho a una reducción del coste total del préstamo correspondiente al periodo que queda hasta su terminación, en los términos establecidos legalmente.
Cuanto mayor sea el capital que amortizas y cuanto más tiempo quede para terminar la hipoteca, mayor puede ser el efecto sobre los intereses futuros, aunque el resultado dependerá de las condiciones concretas del préstamo.
¿Qué pasa después de una amortización parcial?
Aquí aparece una de las decisiones más importantes: reducir la cuota o reducir el plazo.
Las dos opciones disminuyen la deuda, pero producen efectos diferentes.
Reducir la cuota
En esta alternativa se reduce el capital pendiente pero se mantiene aproximadamente la fecha prevista para terminar la hipoteca.
Como debes menos dinero y conservas el plazo restante, la nueva cuota mensual será inferior.
Esta opción puede resultar interesante cuando la prioridad es disminuir el esfuerzo financiero mensual y disponer de mayor liquidez.
Reducir el plazo
La otra posibilidad es utilizar la amortización para terminar de pagar la hipoteca antes.
En lugar de disminuir significativamente la cuota mensual, se acorta el número de cuotas que quedan por pagar.
En términos generales, y manteniendo iguales las demás condiciones, reducir el plazo suele generar un mayor ahorro de intereses que limitarse a reducir la cuota, porque el capital permanece menos tiempo pendiente.
Sin embargo, eso no significa que reducir el plazo sea siempre la mejor decisión.
Una persona que quiera disminuir sus gastos mensuales puede preferir reducir cuota, mientras que otra cuyo objetivo sea eliminar la deuda cuanto antes puede optar por reducir plazo.
La elección depende de la situación económica, las necesidades de liquidez, las condiciones de la hipoteca y los objetivos financieros de cada persona.
Ejemplo sencillo de amortización anticipada
Supongamos una hipoteca con las siguientes características:
- Capital pendiente: 150.000 €
- Plazo restante: 20 años
- Tipo de interés nominal anual: 3 %
- Cantidad disponible para amortizar: 20.000 €
Después de amortizar esos 20.000 euros, el capital pendiente pasaría a ser de 130.000 euros.
A partir de ahí podrían plantearse dos escenarios.
Opción 1: mantener el plazo
Se mantiene aproximadamente la fecha prevista de finalización y se recalcula la cuota utilizando un capital pendiente inferior.
El resultado será una cuota mensual menor.
Opción 2: reducir el plazo
Se mantiene una cuota similar y se utiliza la reducción del capital para terminar de pagar la hipoteca antes.
Esto permite eliminar meses o años del calendario de amortización y puede reducir de forma más significativa los intereses futuros.
El resultado exacto depende de las características del préstamo y del sistema de amortización utilizado. Por ello, antes de tomar una decisión es conveniente realizar una simulación utilizando los datos reales de la hipoteca.
¿Puede cobrar el banco por amortizar anticipadamente?
Puede existir una comisión o compensación por reembolso anticipado, pero no debe darse por hecho que siempre se aplica ni que su importe es idéntico en todas las hipotecas.
Las condiciones pueden depender, entre otros factores, de:
- la fecha en que se formalizó la hipoteca;
- el régimen jurídico aplicable;
- si posteriormente se produjo una novación o subrogación;
- si el préstamo es a tipo fijo o variable;
- el momento en que se realiza la amortización;
- las condiciones establecidas en el contrato.
Para determinados préstamos hipotecarios sujetos a la Ley 5/2019 existen límites legales a las compensaciones que pueden pactarse por reembolso anticipado.
Por este motivo, antes de amortizar conviene consultar la escritura y la documentación contractual de la hipoteca y solicitar a la entidad el cálculo correspondiente.
No es recomendable aplicar automáticamente a cualquier hipoteca un porcentaje de comisión encontrado en Internet, ya que el régimen aplicable puede variar según el contrato y la fecha de formalización.
¿Cómo se solicita una amortización anticipada?
El procedimiento concreto puede variar entre entidades, aunque normalmente deberás comunicar al banco que quieres realizar un reembolso anticipado e indicar la cantidad.
Para los préstamos incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, el prestatario puede reembolsar anticipadamente la totalidad o una parte de la cantidad adeudada.
Las partes pueden establecer un plazo de comunicación previa, pero este no puede superar un mes.
Una vez comunicada la intención de realizar el reembolso anticipado, la entidad debe facilitar la información necesaria para evaluar las consecuencias de la operación dentro del plazo establecido legalmente.
Antes de confirmar la amortización, comprueba especialmente:
- cuánto capital tienes pendiente;
- qué cantidad quieres amortizar;
- si existe alguna comisión o compensación;
- si la operación reducirá cuota o plazo;
- cuál será la nueva cuota o el nuevo vencimiento;
- cuánto puede cambiar el coste restante del préstamo.
Solicitar esta información permite comparar la situación actual con el escenario posterior a la amortización.
¿Siempre interesa amortizar una hipoteca?
No necesariamente.
Amortizar puede reducir deuda e intereses futuros, pero supone utilizar un dinero que dejará de estar disponible para otras necesidades.
Antes de tomar una decisión conviene valorar aspectos como:
- el tipo de interés de la hipoteca;
- el ahorro de intereses que obtendrías;
- las posibles comisiones o compensaciones;
- el dinero que conservarás como fondo de emergencia;
- otras deudas que puedas tener;
- tu necesidad de liquidez;
- las posibles alternativas para tus ahorros y el riesgo asociado a ellas.
Por ejemplo, utilizar prácticamente todos tus ahorros para amortizar podría reducir significativamente la deuda hipotecaria, pero también podría dejarte sin liquidez suficiente para afrontar un gasto imprevisto.
Por ello, la decisión no debería basarse únicamente en cuánto dinero puedes amortizar.
También conviene analizar qué efecto tendrá utilizar ese dinero sobre el conjunto de tus finanzas personales.
¿Cómo saber cuánto puedes ahorrar amortizando?
Para realizar una estimación necesitarás conocer, como mínimo:
- El capital pendiente.
- El tipo de interés de la hipoteca.
- El plazo restante.
- La cantidad que quieres amortizar.
- Las condiciones y el sistema de amortización del préstamo.
Con estos datos puede calcularse cómo cambiaría aproximadamente la cuota si mantienes el plazo o cuánto podría reducirse el plazo si mantienes una cuota similar.
También puede estimarse la diferencia entre los intereses que pagarías manteniendo el préstamo sin cambios y los que pagarías después de realizar la amortización.
El Banco de España dispone de un simulador de amortización anticipada que permite realizar este tipo de cálculos.
CrediConecta2 incorporará también herramientas de cálculo para facilitar la comparación entre distintos escenarios de amortización hipotecaria.
Qué revisar antes de amortizar tu hipoteca
Antes de realizar una amortización anticipada, solicita a tu entidad la información correspondiente y comprueba las condiciones de tu contrato.
No te fijes únicamente en cuánto bajaría la cuota.
Compara también:
- el capital que dejarás pendiente;
- el plazo restante;
- los intereses futuros;
- las posibles compensaciones;
- el ahorro que conservarás después de la operación;
- el efecto de reducir cuota frente a reducir plazo.
Una amortización anticipada puede modificar de forma importante tanto el coste como la duración de una hipoteca.
Realizar los cálculos previamente y revisar las condiciones del préstamo permite tomar la decisión con mucha más información.