Contratar una hipoteca implica asumir el pago del capital prestado y de los intereses correspondientes, pero estos no son necesariamente los únicos conceptos económicos que pueden aparecer durante la vida del préstamo.
Las entidades pueden aplicar determinadas comisiones hipotecarias por servicios u operaciones concretas. Algunas pueden aparecer en el momento de formalizar la hipoteca, mientras que otras pueden surgir posteriormente si amortizas anticipadamente, modificas las condiciones del préstamo o cambias la hipoteca de entidad.
No todas funcionan de la misma manera ni están sometidas a los mismos límites. Por eso, para conocer el coste de una hipoteca no basta con observar el tipo de interés o la cuota mensual: también conviene revisar qué comisiones contempla el contrato y en qué circunstancias podrían aplicarse.
¿Qué son las comisiones de una hipoteca?
Las comisiones bancarias son cantidades que una entidad puede cobrar como contraprestación por determinados servicios.
Como regla general, las entidades tienen libertad para establecer sus comisiones, salvo cuando una norma fija límites específicos. Además, las comisiones deben responder a servicios efectivamente prestados o gastos habidos y el cliente debe recibir la información correspondiente.
En una hipoteca pueden existir diferentes comisiones dependiendo del momento y de la operación realizada.
Por ejemplo, no es lo mismo una comisión asociada a la formalización inicial del préstamo que una compensación que pueda aparecer años después al devolver anticipadamente una parte de la deuda.
Por este motivo, es importante analizar cada concepto por separado.
Comisión de apertura de la hipoteca
Una de las comisiones más conocidas es la comisión de apertura.
Esta comisión remunera a la entidad por las gestiones administrativas relacionadas con la formalización del préstamo, como el estudio, la tramitación o la concesión.
En los préstamos inmobiliarios sujetos a la Ley 5/2019, cuando se pacte una comisión de apertura, esta se devenga una sola vez e incluye la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión.
La comisión puede establecerse como un porcentaje del importe financiado o mediante otra fórmula prevista por la entidad.
Por ejemplo, si una hipoteca de 150.000 euros tuviera una comisión de apertura del 0,5 %, su importe sería:
150.000 € × 0,5 % = 750 €
El ejemplo sirve únicamente para entender el cálculo. No significa que todas las hipotecas tengan una comisión de apertura ni que exista un porcentaje general aplicable a todas las entidades.
Antes de contratar debes comprobar si la hipoteca que estás estudiando incluye esta comisión y cuál sería su coste.
¿Existe un límite para la comisión de apertura?
Con carácter general, la comisión de apertura no tiene un porcentaje máximo fijado de la misma forma que ocurre con determinadas compensaciones por reembolso anticipado.
La entidad debe informar de su existencia e importe antes de contratar.
Esto hace especialmente importante comparar el coste global de las distintas ofertas.
Una hipoteca con un tipo de interés aparentemente más bajo puede incluir determinados costes que alteren la comparación con otra oferta.
Por esta razón existen indicadores como la TAE, que permiten incorporar determinados costes y gastos asociados al préstamo para facilitar la comparación entre productos financieros.
Comisión por amortización o reembolso anticipado
Durante la vida de la hipoteca puedes decidir devolver una parte del capital pendiente o cancelar completamente el préstamo antes del vencimiento inicialmente previsto.
Es lo que se conoce como amortización o reembolso anticipado.
En determinadas circunstancias puede existir una compensación asociada a esta operación.
A diferencia de la comisión de apertura, las compensaciones por reembolso anticipado están sometidas a límites legales en determinados préstamos hipotecarios.
El régimen aplicable puede depender de factores como:
- la fecha en que se formalizó el préstamo;
- si posteriormente se realizó una novación o subrogación;
- si el tipo de interés es fijo o variable;
- el momento en que se produce el reembolso;
- las condiciones establecidas contractualmente;
- la normativa aplicable al préstamo.
Por este motivo, no debe aplicarse automáticamente un único porcentaje a cualquier hipoteca.
Si estás pensando en adelantar capital, además de calcular los intereses que podrías ahorrar, debes comprobar si existe una compensación aplicable y cuál sería su importe.
Comisión por novación de una hipoteca
Una hipoteca puede durar varias décadas y durante ese periodo pueden cambiar tanto las circunstancias económicas como las necesidades del prestatario.
La novación permite modificar determinadas condiciones de una hipoteca mediante un acuerdo con la entidad.
Entre otras posibilidades, pueden modificarse aspectos como el capital, el plazo, determinadas condiciones del tipo de interés, el sistema de amortización o algunas garantías.
La entidad puede cobrar una comisión por la novación cuando corresponda y esté prevista en las condiciones aplicables.
Sin embargo, existen supuestos específicos sujetos a límites legales.
Por ejemplo, el Banco de España señala que, para la novación del plazo de vencimiento, la comisión no puede exceder del 0,1 % del capital pendiente de amortizar.
Esto demuestra por qué no resulta adecuado hablar de una única «comisión por modificar una hipoteca»: el coste puede depender exactamente de qué se está modificando y de la normativa aplicable.
Comisión relacionada con la subrogación
También puede plantearse trasladar una hipoteca desde una entidad a otra.
Esta operación se conoce como subrogación acreedora y permite cambiar el banco que mantiene el préstamo.
Una subrogación puede utilizarse, por ejemplo, para modificar el tipo de interés, el plazo o ambos cuando otra entidad ofrece unas condiciones que resultan más interesantes.
La operación puede generar determinados costes y, cuando corresponda según el contrato y la normativa aplicable, pueden existir compensaciones relacionadas con el reembolso o cambio de entidad.
Al igual que ocurre con la amortización anticipada, no debe suponerse que existe una comisión idéntica para todas las hipotecas.
Antes de aceptar una subrogación es necesario comparar el coste de realizar el cambio con el ahorro que producirían las nuevas condiciones.
¿Comisión y gasto hipotecario son lo mismo?
No.
Esta distinción es importante porque es frecuente utilizar ambos términos como si fueran equivalentes.
Una comisión es una cantidad que la entidad cobra por un determinado servicio u operación.
Los gastos de una hipoteca, en cambio, pueden incluir otros conceptos derivados de la formalización del préstamo, como determinados gastos de notaría, registro, gestoría o tasación.
La Ley 5/2019 establece reglas específicas sobre la distribución de determinados gastos asociados a los préstamos inmobiliarios.
Por tanto, cuando compares dos hipotecas debes distinguir al menos entre:
- intereses;
- comisiones;
- gastos asociados;
- productos o servicios adicionales;
- coste total de la financiación.
Esta separación permite entender mejor de dónde procede cada coste.
¿Dónde aparecen las comisiones antes de contratar?
Antes de contratar una hipoteca debes recibir información precontractual que permita conocer sus características y costes.
Entre la documentación especialmente relevante se encuentra la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
La Ley 5/2019 establece que el prestamista debe entregar al potencial prestatario esta documentación con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato.
La FEIN permite conocer las condiciones de la oferta y facilita la comparación antes de asumir un compromiso hipotecario de larga duración.
Además, recibirás otra documentación precontractual, como la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), cuando resulte aplicable.
No conviene esperar al momento de la firma para descubrir los costes de la operación.
¿Puede el banco cobrar cualquier comisión?
Las comisiones bancarias son, con carácter general, libres, pero eso no significa que cualquier cargo pueda aplicarse de cualquier manera.
Existen comisiones sometidas a límites establecidos por normas específicas.
Además, las comisiones deben responder a servicios efectivamente prestados o gastos habidos y la entidad debe proporcionar la información correspondiente.
Por ello, ante una comisión hipotecaria conviene comprobar:
- Qué servicio u operación está remunerando.
- Si aparece en la documentación contractual.
- Cómo se calcula.
- Cuándo se aplica.
- Si existe algún límite legal específico.
- Cuánto representa en euros.
El último punto es especialmente importante.
Un porcentaje puede parecer pequeño hasta que se aplica sobre un capital hipotecario elevado.
Ejemplo del efecto de las comisiones
Imagina dos ofertas hipotecarias por el mismo importe.
La primera tiene un determinado tipo de interés y no incluye comisión de apertura.
La segunda ofrece un tipo ligeramente diferente, pero establece una comisión de apertura.
Comparar únicamente el tipo de interés puede ofrecer una imagen incompleta.
Para valorar las dos alternativas habrá que analizar el coste total de cada operación, incluyendo los costes que correspondan y teniendo en cuenta las características concretas de cada oferta.
Lo mismo ocurre durante la vida del préstamo.
Cambiar de banco puede reducir el tipo de interés, pero la decisión debería considerar también los costes de la operación.
Amortizar anticipadamente puede ahorrar intereses, pero es necesario comprobar previamente si existe alguna compensación aplicable.
Qué revisar antes de contratar una hipoteca
Antes de firmar, revisa especialmente:
- el tipo de interés;
- la TAE;
- la existencia de comisión de apertura;
- las condiciones del reembolso anticipado;
- las condiciones aplicables a posibles modificaciones;
- los gastos asociados a la operación;
- los productos o servicios vinculados o combinados;
- las condiciones que aparecen en la FEIN;
- el coste total previsto de la financiación.
No deberías elegir una hipoteca únicamente porque anuncie una cuota o un tipo de interés inferior.
Una comparación adecuada requiere analizar conjuntamente las condiciones económicas del préstamo.
Qué revisar si ya tienes una hipoteca
Las comisiones no son relevantes únicamente antes de contratar.
Si ya estás pagando una hipoteca, vuelve a revisar el contrato antes de realizar operaciones importantes.
Especialmente si estás pensando en:
- amortizar anticipadamente;
- cancelar totalmente el préstamo;
- modificar el plazo;
- cambiar determinadas condiciones;
- pasar de un tipo de interés a otro;
- cambiar la hipoteca de banco.
Cada operación puede tener un tratamiento diferente.
Solicitar previamente a la entidad información sobre los costes permite calcular si la operación realmente resulta conveniente.
Las comisiones forman parte del coste, pero no son el único factor
Una hipoteca es un producto financiero de largo plazo y su coste no puede evaluarse utilizando un único dato.
Las comisiones son importantes, pero deben analizarse junto con los intereses, el plazo, la cuota, los gastos y las demás condiciones contractuales.
Una hipoteca sin comisión de apertura no tiene por qué ser automáticamente mejor que otra que sí la tenga, del mismo modo que una operación con algún coste de modificación puede resultar económicamente conveniente si permite mejorar suficientemente las condiciones del préstamo.
La clave está en calcular el efecto económico completo de cada alternativa y no valorar las comisiones de forma aislada.
