Si tienes una hipoteca a tipo variable, probablemente hayas visto el término Euríbor en el contrato, en las comunicaciones de tu banco o en noticias relacionadas con la evolución de las cuotas hipotecarias.
El Euríbor es uno de los índices de referencia más importantes para el mercado hipotecario español. Su evolución puede hacer que los intereses y las cuotas de muchas hipotecas variables aumenten o disminuyan cuando llega el momento de revisarlas.
Entender qué es el Euríbor, cómo se utiliza y qué relación tiene con el diferencial de una hipoteca permite comprender mejor por qué una cuota puede cambiar aunque no hayas modificado el préstamo.
¿Qué es el Euríbor?
Euríbor procede de Euro Interbank Offered Rate.
Es un índice de referencia del mercado monetario del euro. Su cálculo se basa en las contribuciones realizadas por un panel de entidades de crédito y sigue una metodología administrada por el European Money Markets Institute (EMMI).
Existen diferentes plazos o vencimientos del Euríbor. Entre ellos se encuentran una semana, un mes, tres meses, seis meses y doce meses.
En el mercado hipotecario español resulta especialmente relevante el Euríbor a un año, que se utiliza como referencia en numerosos préstamos hipotecarios a tipo de interés variable.
Por ello, cuando se habla de forma genérica del «Euríbor de las hipotecas», normalmente se está haciendo referencia al Euríbor a doce meses.
¿Quién calcula el Euríbor?
El administrador del Euríbor es el European Money Markets Institute (EMMI).
El índice se calcula utilizando una metodología específica y las contribuciones de un panel de entidades de crédito activas en los mercados monetarios del euro.
El Banco Central Europeo no fija directamente el Euríbor.
Esta distinción es importante.
El Banco Central Europeo establece su política monetaria y sus tipos de interés oficiales, que pueden influir en las condiciones del mercado monetario. Sin embargo, el Euríbor no es un tipo de interés decidido directamente por el BCE.
La evolución de ambos puede estar relacionada, pero son conceptos diferentes.
¿Cómo se calcula el Euríbor?
El cálculo del Euríbor se realiza siguiendo la metodología establecida por EMMI.
La metodología actual utiliza una estructura híbrida que trata de apoyarse, en primer lugar, en transacciones reales del mercado monetario cuando existe información suficiente y, cuando es necesario, incorpora otros métodos definidos por el administrador.
El objetivo es obtener un índice representativo de las condiciones del mercado monetario del euro para cada uno de sus vencimientos.
Para una persona que tiene una hipoteca no es necesario reproducir diariamente este cálculo.
Lo verdaderamente importante es conocer qué Euríbor utiliza su contrato, qué valor se toma como referencia y en qué momento se revisa el préstamo.
¿Qué relación existe entre el Euríbor y una hipoteca?
En una hipoteca a tipo variable, el interés que paga el cliente puede cambiar a lo largo de la vida del préstamo.
Una fórmula muy habitual consiste en utilizar:
Índice de referencia + diferencial
Por ejemplo:
Euríbor + 1 %
El diferencial es un porcentaje establecido en las condiciones del préstamo.
Imaginemos que, en el momento de una revisión, el valor del índice utilizado fuese del 2,5 % y el diferencial contractual fuese del 1 %.
De forma simplificada:
2,5 % + 1 % = 3,5 %
Ese 3,5 % sería el tipo resultante de aplicar la fórmula del ejemplo para el nuevo periodo, sin perjuicio de las demás condiciones que establezca el contrato.
Si en una revisión posterior el índice utilizado cambiase, también podría cambiar el tipo de interés aplicado.
¿Qué es el diferencial de una hipoteca?
El diferencial es el porcentaje que la entidad añade al índice de referencia según las condiciones pactadas.
Si una hipoteca establece:
Euríbor + 0,80 %
ese 0,80 % constituye el diferencial.
A diferencia del Euríbor, que evoluciona con el mercado, el diferencial establecido contractualmente no cambia simplemente porque el Euríbor suba o baje, aunque el contrato puede contener otras condiciones que afecten al tipo aplicable.
Por eso dos personas con hipotecas referenciadas al mismo Euríbor pueden pagar tipos de interés diferentes.
Una podría tener Euríbor + 0,50 % y otra Euríbor + 1,25 %.
¿Cómo afecta una subida del Euríbor a la hipoteca?
Cuando una hipoteca variable se revisa utilizando un Euríbor superior al utilizado en la revisión anterior, el tipo de interés resultante puede aumentar.
Si se mantienen las demás condiciones, esto puede provocar una subida de la cuota hipotecaria.
Por ejemplo, supongamos una hipoteca con un diferencial del 1 %.
En una revisión:
Euríbor: 2 %
Diferencial: 1 %
Tipo resultante: 3 %
En una revisión posterior:
Euríbor: 3 %
Diferencial: 1 %
Tipo resultante: 4 %
El tipo utilizado para calcular las cuotas del siguiente periodo habría aumentado en este ejemplo.
El efecto concreto sobre la cuota dependerá también del capital pendiente, del plazo restante, del sistema de amortización y de las demás condiciones del préstamo.
¿Qué ocurre si baja el Euríbor?
El mecanismo funciona también en sentido contrario.
Si en la revisión se utiliza un Euríbor inferior al anterior, el tipo resultante puede disminuir y, manteniéndose las demás condiciones, la cuota puede bajar.
Siguiendo el ejemplo anterior:
Euríbor anterior: 3 %
Diferencial: 1 %
Tipo: 4 %
Nueva revisión:
Euríbor: 2 %
Diferencial: 1 %
Nuevo tipo: 3 %
En este caso, la reducción del índice provocaría una disminución del tipo resultante.
Sin embargo, para conocer el efecto exacto sobre una hipoteca concreta siempre es necesario consultar las condiciones del contrato.
¿Cuándo se actualiza el Euríbor de una hipoteca?
Que el Euríbor publique valores de forma frecuente no significa que la cuota de una hipoteca cambie continuamente.
Las hipotecas variables establecen periodos de revisión.
Es habitual encontrar revisiones anuales o semestrales, aunque debe consultarse el contrato de cada préstamo.
Cuando llega la fecha correspondiente, la entidad aplica el índice de referencia previsto contractualmente siguiendo las condiciones establecidas para determinar el nuevo tipo.
Por ello, dos personas con hipotecas similares pueden notar una subida o una bajada de cuota en meses diferentes.
La fecha de revisión de sus préstamos puede no coincidir.
¿Qué valor del Euríbor utiliza el banco?
No debes asumir que el banco utilizará simplemente el dato que hayas visto publicado ese mismo día en un medio de comunicación.
El contrato determina qué índice se utiliza y qué referencia temporal debe tomarse para la revisión.
En España, el Banco de España publica los tipos de interés oficiales que sirven como referencia para determinados préstamos hipotecarios y difunde el Euríbor hipotecario correspondiente.
Para comprobar una revisión concreta conviene consultar:
- el contrato o escritura de la hipoteca;
- la fecha de revisión;
- el índice de referencia establecido;
- el diferencial;
- el valor oficial que corresponda según las condiciones contractuales.
Con esos datos puede comprobarse cómo se ha obtenido el nuevo tipo.
¿El Euríbor afecta a todas las hipotecas?
No.
Su importancia depende fundamentalmente del tipo de hipoteca.
Hipoteca variable
Es donde el Euríbor puede tener un efecto directo si el préstamo utiliza este índice como referencia.
El interés se revisa periódicamente y puede subir o bajar.
Hipoteca fija
El tipo de interés se establece para el periodo pactado a tipo fijo y no se recalcula periódicamente utilizando el Euríbor.
Por tanto, las variaciones del Euríbor no modifican directamente las cuotas de una hipoteca totalmente fija conforme al mecanismo de revisión de una variable.
Hipoteca mixta
Combina diferentes periodos.
Por ejemplo, puede existir un periodo inicial a tipo fijo y posteriormente otro a tipo variable referenciado al Euríbor.
En ese segundo periodo, la evolución del índice sí puede adquirir relevancia.
¿El Euríbor puede ser negativo?
Sí.
El Euríbor ha registrado valores negativos en determinados periodos.
Que el índice sea negativo no implica necesariamente que el banco vaya a pagar intereses al prestatario.
El resultado depende de la fórmula establecida en el contrato, del diferencial y de la normativa aplicable.
Por ejemplo, si hipotéticamente el Euríbor fuese -0,25 % y el diferencial fuese +1 %, la suma daría:
-0,25 % + 1 % = 0,75 %
El resultado seguiría siendo positivo.
Además, deben tenerse en cuenta las condiciones contractuales y las reglas legales aplicables a cada préstamo.
Euríbor y tipos de interés del BCE: ¿son lo mismo?
No.
Los tipos de interés oficiales del Banco Central Europeo son instrumentos de política monetaria.
El Euríbor es un índice de referencia del mercado monetario del euro.
Aunque son conceptos distintos, las decisiones y expectativas sobre la política monetaria pueden influir en las condiciones del mercado y, por tanto, en la evolución del Euríbor.
Por eso suele observarse una relación entre ambos.
Sin embargo, afirmar que «el BCE ha puesto el Euríbor en un determinado porcentaje» no sería correcto.
¿Cómo saber cuánto cambiará tu cuota?
Conocer que el Euríbor ha subido o bajado no es suficiente para determinar cuánto cambiará una cuota hipotecaria.
Necesitas conocer al menos:
- el capital pendiente;
- el plazo restante;
- el diferencial;
- el Euríbor utilizado anteriormente;
- el nuevo valor de referencia;
- la periodicidad de revisión;
- las condiciones del préstamo.
Con esos datos puede calcularse aproximadamente la cuota anterior y compararla con la nueva.
Por ejemplo, una misma subida del Euríbor puede producir efectos diferentes en una hipoteca a la que le quedan 50.000 euros por devolver y en otra que todavía tiene 200.000 euros pendientes.
Por eso resulta más útil calcular cada situación individualmente que limitarse a observar cuánto ha cambiado el índice.
Qué debes revisar en tu hipoteca
Si tienes una hipoteca variable y quieres entender cómo te afecta el Euríbor, revisa la documentación del préstamo.
Localiza especialmente:
- El índice de referencia.
- El diferencial.
- La frecuencia de revisión.
- La fecha concreta de revisión.
- El valor del índice que debe utilizarse.
- El capital que queda pendiente.
- El plazo restante.
Con esta información podrás comprender mucho mejor cómo se determina el tipo aplicado y por qué cambia la cuota.
El Euríbor es solamente una pieza del cálculo.
El impacto real depende de las condiciones concretas de cada hipoteca.
