Comprar la primera vivienda es una de las decisiones económicas más importantes para muchas personas. El precio del inmueble suele ser demasiado elevado para pagarlo íntegramente con ahorros, por lo que es habitual recurrir a una hipoteca.
Sin embargo, conseguir financiación no significa necesariamente que el banco vaya a pagar todo el precio de la vivienda ni todos los gastos asociados a la compra.
Antes de empezar a buscar casa conviene calcular cuánto puedes permitirte, cuánto dinero necesitas tener ahorrado y qué analizará la entidad cuando solicites la hipoteca.
¿Cuánto dinero necesitas para comprar tu primera vivienda?
No existe una cantidad universal.
El dinero necesario dependerá, entre otros factores, de:
- el precio de la vivienda;
- el importe que esté dispuesto a financiar el banco;
- el valor de tasación;
- los impuestos correspondientes a la compra;
- los gastos que debas asumir;
- tu comunidad autónoma;
- tu situación económica.
Por tanto, no deberías calcular únicamente la entrada.
El ahorro necesario para comprar puede dividirse de forma simplificada en dos grandes bloques:
parte del precio que no financia la hipoteca + impuestos y gastos que corresponden al comprador.
¿Los bancos financian el 100 % de la vivienda?
No existe una regla legal general que obligue a las entidades a financiar un porcentaje concreto del precio de una vivienda.
Cada banco establece su política de concesión y analiza el riesgo de cada operación.
En el mercado español, una referencia muy utilizada es una financiación en torno al 80 % del precio o del valor considerado por la entidad, pero esto no constituye un derecho del solicitante ni un límite universal aplicable a todas las operaciones.
El Banco de España utiliza ratios como loan-to-value (LTV), que relaciona el importe de la hipoteca con el valor de tasación, y loan-to-price (LTP), que relaciona el préstamo con el precio de compraventa, para analizar los estándares de concesión hipotecaria.
Existen operaciones con porcentajes superiores e inferiores.
Por eso, antes de dar por hecho cuánto tendrás que aportar, necesitas conocer cuánto estaría dispuesta a financiar la entidad en tu caso.
Ejemplo sencillo de ahorro necesario
Imagina una vivienda con un precio de 200.000 euros.
Si, a modo de ejemplo, una entidad financiara 160.000 euros, quedarían 40.000 euros del precio que tendrías que cubrir por otros medios.
Pero esos 40.000 euros no representarían necesariamente todo el dinero que necesitarías.
También habría que añadir:
- impuestos de la compraventa;
- tasación;
- otros gastos de adquisición que te correspondan;
- posibles costes adicionales de la operación.
Por tanto, el cálculo correcto no sería simplemente:
Precio – hipoteca = ahorro necesario.
También hay que incorporar los costes que no estén incluidos en la financiación.
¿Qué gastos debes tener en cuenta?
Hay que diferenciar entre los gastos de comprar la vivienda y los gastos de formalizar la hipoteca.
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, en los préstamos sujetos a esta normativa, el cliente paga la tasación, mientras que el banco asume determinados gastos de formalización del préstamo, como notaría de la escritura hipotecaria, registro, impuestos correspondientes a dicha escritura y gestoría.
Pero la compra del inmueble puede generar otros gastos e impuestos que corresponden al comprador.
Por ejemplo, el tratamiento fiscal es diferente según se trate de una vivienda nueva o usada.
Por eso es importante no confundir:
costes de la compraventa con costes de constitución de la hipoteca.
¿Qué analiza el banco cuando solicitas una hipoteca?
La entidad no decide únicamente en función del valor de la casa.
La Ley 5/2019 obliga al prestamista a realizar una evaluación en profundidad de la solvencia del potencial prestatario antes de conceder el préstamo.
Entre los factores que deben tenerse en cuenta se encuentran:
- situación laboral;
- ingresos actuales;
- ingresos previsibles durante la vida del préstamo;
- activos;
- ahorro;
- gastos fijos;
- compromisos financieros ya asumidos.
Si una parte importante del préstamo previsiblemente continuará pagándose después de la jubilación, también debe considerarse el nivel previsible de ingresos en esa etapa.
La finalidad es valorar si resulta probable que puedas cumplir las obligaciones del préstamo.
¿Importa el tipo de contrato de trabajo?
La estabilidad y previsibilidad de los ingresos son relevantes para evaluar la capacidad de pago.
El Banco de España señala que, al estudiar la viabilidad de una hipoteca, la entidad comprobará los ingresos presentes y previsibles, los activos, los gastos y los compromisos del solicitante.
Esto no significa que exista un único tipo de contrato laboral obligatorio para obtener una hipoteca.
Un trabajador indefinido, un autónomo, un funcionario o una persona con otras fuentes de ingresos pueden presentar perfiles financieros diferentes.
La entidad deberá evaluar cada operación de acuerdo con su política de riesgos y con la información disponible sobre la capacidad de pago.
¿Cuánto de tus ingresos puedes destinar a la hipoteca?
Tampoco existe un porcentaje legal único que garantice que una hipoteca será concedida.
Como referencia prudencial, el Banco de España ha señalado habitualmente niveles de endeudamiento en torno al 30-35 % de los ingresos al explicar qué pueden considerar las entidades.
Pero este porcentaje no debe interpretarse como una autorización automática.
Además de la futura hipoteca, el banco analizará otras obligaciones financieras.
Por ejemplo, si tienes:
- préstamo de coche;
- préstamos personales;
- financiación de compras;
- saldos financiados de tarjetas;
- otras deudas,
esas obligaciones afectan a tu capacidad disponible para asumir una nueva cuota.
¿El banco puede consultar tus otras deudas?
Sí.
Durante la evaluación de solvencia, la entidad puede consultar información sobre los riesgos financieros existentes.
El Banco de España explica que el banco consultará la Central de Información de Riesgos (CIRBE) para conocer las deudas que mantienes con entidades declarantes.
La Ley 5/2019 también establece la consulta del historial crediticio en los términos previstos legalmente.
Por ello, solicitar una hipoteca no consiste únicamente en demostrar cuánto cobras.
También importa cuánto debes y qué compromisos financieros tienes ya asumidos.
¿Por qué es necesaria la tasación?
La vivienda que compras normalmente actúa como garantía del préstamo.
La tasación proporciona una valoración realizada conforme a la normativa aplicable y permite a la entidad conocer el valor del inmueble y analizar el riesgo de la operación.
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el coste de la tasación corresponde al cliente.
Además, las entidades deben aceptar una tasación aportada por el cliente cuando haya sido realizada por un tasador homologado y no esté caducada, aunque pueden efectuar las comprobaciones que consideren oportunas sin cobrar al cliente por ellas.
La tasación no sustituye el análisis de solvencia.
Aunque la vivienda tenga un valor elevado, el banco debe comprobar también que probablemente podrás devolver el préstamo.
¿Qué documentación puede pedirte el banco?
La documentación concreta puede variar según tu situación y la entidad.
El objetivo es acreditar la información necesaria para evaluar la solvencia.
Puede incluir documentación relativa a:
- identidad;
- ingresos;
- situación laboral o profesional;
- ahorro;
- patrimonio;
- otras deudas;
- movimientos o información financiera;
- vivienda que se pretende adquirir.
Un trabajador por cuenta ajena y un autónomo, por ejemplo, pueden tener que aportar documentación diferente para justificar sus ingresos.
¿Qué es la FEIN?
Si la entidad considera viable la operación y realiza una oferta, uno de los documentos fundamentales es la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
La FEIN contiene información personalizada sobre la hipoteca ofrecida.
La Ley 5/2019 establece que debe facilitarse con la antelación legal correspondiente antes de que el prestatario quede vinculado.
Entre la información relevante de la oferta encontrarás las características económicas del préstamo.
La FEIN permite comparar ofertas y conocer con mayor precisión qué estás contratando.
¿Qué deberías comparar entre diferentes hipotecas?
No compares únicamente la cuota mensual.
Revisa al menos:
- Tipo de interés.
- TAE.
- Plazo.
- Cuota.
- Comisión de apertura, si existe.
- Condiciones de amortización anticipada.
- Productos vinculados o combinados.
- Bonificaciones y requisitos para mantenerlas.
- Coste total estimado.
- Condiciones en caso de modificación posterior.
Una hipoteca con una cuota inicial ligeramente inferior no tiene por qué ser la alternativa más barata durante toda la vida del préstamo.
Hipoteca fija, variable o mixta
Otra decisión será elegir cómo se determina el interés.
Hipoteca fija
Mantiene el tipo pactado durante el periodo correspondiente, proporcionando mayor previsibilidad de las cuotas.
Hipoteca variable
El interés se revisa utilizando un índice de referencia, habitualmente el Euríbor en muchas hipotecas españolas, más el diferencial pactado.
La cuota puede cambiar cuando se revise el tipo.
Hipoteca mixta
Combina periodos con características de tipo fijo y variable según las condiciones contratadas.
No existe una modalidad universalmente mejor.
La elección debe considerar las condiciones concretas de cada oferta y tu capacidad para asumir posibles cambios de cuota.
¿Conviene pedir la hipoteca antes de elegir vivienda?
Antes de comprometerte definitivamente con una compra es conveniente conocer tu capacidad financiera y tener una estimación realista de la financiación a la que podrías acceder.
Esto evita buscar viviendas muy alejadas de tu presupuesto.
Sin embargo, una estimación inicial o un estudio previo no equivale necesariamente a la aprobación definitiva del préstamo.
La entidad deberá analizar la operación concreta, la vivienda, su tasación y tu situación financiera.
Por eso hay que ser prudente antes de asumir compromisos económicos basándose únicamente en una estimación preliminar de financiación.
¿Debes utilizar todos tus ahorros para comprar?
No necesariamente.
Tener suficiente dinero para completar la entrada y los gastos no significa que sea recomendable quedarse sin liquidez.
Después de comprar pueden aparecer otros desembolsos:
- mudanza;
- mobiliario;
- reformas;
- reparaciones;
- seguros;
- impuestos recurrentes;
- gastos de comunidad;
- imprevistos.
Mantener un margen de ahorro después de la compra puede resultar importante para afrontar estas situaciones sin tener que recurrir inmediatamente a nueva financiación.
Pasos antes de solicitar tu primera hipoteca
Una forma ordenada de preparar la operación es:
1. Calcula tus ingresos y gastos.
Determina qué cuota podrías asumir sin comprometer excesivamente tu economía.
2. Revisa tus deudas actuales.
Conoce cuánto debes y qué cuotas estás pagando.
3. Calcula tus ahorros.
Separa el dinero destinado a la entrada, impuestos y gastos del colchón que quieres conservar.
4. Define un precio máximo de vivienda.
No empieces únicamente por cuánto estaría dispuesto a prestarte un banco.
5. Compara diferentes ofertas hipotecarias.
Analiza interés, TAE, comisiones, plazo y condiciones.
6. Estudia la documentación.
Revisa especialmente la FEIN y las advertencias correspondientes antes de firmar.
7. Calcula el coste completo.
Suma vivienda, impuestos, gastos y financiación.
La primera pregunta no es cuánto te presta el banco
Al comprar tu primera vivienda es fácil empezar preguntando:
«¿Cuánto me puede prestar el banco?»
Pero existe una pregunta más importante:
«¿Cuánto puedo permitirme pagar manteniendo unas finanzas sostenibles?»
La cantidad máxima que una entidad esté dispuesta a financiar y la cantidad que resulte prudente asumir no tienen por qué ser idénticas.
Comprar una vivienda implica comprometer una parte de tus ingresos durante muchos años.
Por eso, antes de solicitar la hipoteca, conviene analizar conjuntamente el ahorro disponible, la estabilidad de los ingresos, las demás deudas, los gastos de la compra y la cuota que podrías afrontar incluso si tus circunstancias cambian.