Una hipoteca puede durar veinte, treinta años o incluso más. Durante ese tiempo pueden producirse cambios importantes en la situación económica de una familia: pérdida de empleo, reducción de ingresos, separación, enfermedad, aumento de otros gastos o una subida de la cuota en determinados préstamos variables.
Si llega un momento en el que resulta difícil pagar la hipoteca, es importante actuar cuanto antes.
Dejar de pagar una cuota no significa que el banco vaya a quedarse inmediatamente con la vivienda, pero el impago puede generar intereses de demora y, si la situación continúa y se cumplen determinados requisitos legales, llegar a desembocar en procedimientos de reclamación y ejecución hipotecaria.
Conocer qué puede ocurrir y qué alternativas existen permite afrontar el problema antes de que la deuda aumente.
¿Qué ocurre si no pagas una cuota de la hipoteca?
Cuando una cuota llega a su vencimiento y no se paga, se produce un incumplimiento de la obligación de pago.
La entidad puede reclamar la cantidad pendiente y pueden comenzar a generarse las consecuencias económicas previstas en el contrato y en la normativa aplicable.
Entre ellas pueden encontrarse los intereses de demora.
Sin embargo, es importante distinguir entre dejar una cuota sin pagar y que el banco pueda reclamar anticipadamente todo el préstamo.
No son situaciones equivalentes.
La legislación hipotecaria establece determinados requisitos para que pueda producirse el vencimiento anticipado en los préstamos incluidos en su ámbito de aplicación.
¿Qué son los intereses de demora?
Los intereses de demora son los intereses que pueden aplicarse cuando existe un retraso en el pago.
En determinados préstamos hipotecarios sobre inmuebles de uso residencial sujetos a la Ley 5/2019, el interés de demora es el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales durante el periodo en el que el pago resulta exigible y no se ha satisfecho.
Además, la ley establece condiciones sobre cómo deben aplicarse estos intereses.
Por tanto, no debe confundirse el interés ordinario de la hipoteca con el interés de demora que puede aparecer como consecuencia de un impago.
¿El banco puede reclamar toda la hipoteca por una sola cuota impagada?
Con carácter general, en los préstamos sujetos a la Ley 5/2019 no basta simplemente con dejar una única cuota sin pagar para que la entidad pueda declarar automáticamente vencida toda la deuda.
La normativa establece requisitos para el vencimiento anticipado.
Entre otras condiciones, debe existir una determinada gravedad del incumplimiento y la entidad debe haber requerido previamente el pago al prestatario concediéndole un plazo para cumplir.
La Ley 5/2019 diferencia además entre la primera y la segunda mitad de la duración del préstamo.
¿Cuándo puede producirse el vencimiento anticipado?
En los préstamos sujetos al artículo 24 de la Ley 5/2019, la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas debe alcanzar determinados umbrales.
Durante la primera mitad del préstamo
El incumplimiento debe equivaler al menos al 3 % del capital concedido.
La propia ley considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no pagadas equivalen al impago de doce mensualidades.
Durante la segunda mitad del préstamo
El umbral aumenta hasta el 7 % del capital concedido.
La ley considera satisfecho este requisito cuando las cuotas vencidas y no pagadas equivalen al impago de quince mensualidades.
Además, el prestamista debe haber requerido el pago y concedido al prestatario al menos un mes para cumplir, advirtiendo de que, si no paga, reclamará el reembolso total.
Esto demuestra por qué es incorrecto pensar que dejar de pagar una única mensualidad provoca automáticamente la pérdida de la vivienda.
¿Qué significa que la hipoteca venza anticipadamente?
Normalmente una hipoteca se devuelve mediante cuotas durante muchos años.
El vencimiento anticipado supone que, cuando se cumplen los requisitos correspondientes, la entidad puede reclamar anticipadamente el capital pendiente en lugar de limitarse a reclamar las cuotas impagadas.
Esta situación es mucho más grave que un retraso puntual.
Si la deuda no se regulariza, puede conducir a procedimientos judiciales destinados a reclamar el dinero adeudado y, en determinadas circunstancias, a ejecutar la garantía hipotecaria.
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
La hipoteca utiliza un inmueble como garantía del préstamo.
Si se produce un incumplimiento suficientemente grave y se cumplen los requisitos legales, la entidad puede acudir al procedimiento correspondiente para ejecutar esa garantía.
Es lo que habitualmente se conoce como ejecución hipotecaria.
El procedimiento puede terminar, dependiendo de las circunstancias, con la realización o adjudicación del inmueble para satisfacer la deuda.
Sin embargo, entre una primera cuota impagada y una eventual ejecución existe un proceso.
Por eso es especialmente importante actuar cuando aparecen las primeras dificultades y no esperar a que el problema se agrave.
¿Entregar la vivienda elimina siempre toda la deuda?
No debe darse por hecho.
Una cuestión es que el inmueble garantice el préstamo y otra que su entrega o ejecución necesariamente extinga cualquier cantidad pendiente en todas las circunstancias.
La responsabilidad derivada del préstamo dependerá de las condiciones aplicables y de la situación concreta.
La dación en pago, mediante la cual se entrega la vivienda para cancelar la deuda en las condiciones acordadas, tampoco debe confundirse con una consecuencia automática de cualquier impago hipotecario.
Puede existir en determinados acuerdos o mecanismos específicos, pero no puede suponerse que cualquier prestatario tenga automáticamente derecho a entregar las llaves y quedar libre de toda deuda.
Qué hacer si empiezas a tener problemas para pagar
Si prevés que no podrás pagar una próxima cuota, no es necesario esperar a que se acumulen varios impagos para actuar.
El primer paso debería ser conocer exactamente tu situación financiera.
Calcula:
- ingresos mensuales;
- cuota hipotecaria;
- otros préstamos y deudas;
- gastos esenciales;
- ahorro disponible;
- duración prevista del problema económico.
Después, contacta con la entidad.
Cuanto antes se detecte el problema, mayor puede ser el margen para estudiar alternativas antes de que se acumulen cantidades vencidas.
¿Se puede negociar con el banco?
Sí pueden plantearse modificaciones de las condiciones del préstamo, aunque su aceptación dependerá de las circunstancias y del acuerdo entre las partes cuando no exista un derecho específico a ellas.
Una posibilidad es realizar una novación de la hipoteca.
Mediante una novación pueden modificarse determinadas condiciones del préstamo, como el plazo u otros elementos permitidos.
Por ejemplo, ampliar el plazo puede reducir la cuota mensual, aunque mantener la deuda durante más tiempo puede incrementar el coste total de intereses.
Por eso una cuota más baja no significa necesariamente una hipoteca más barata.
¿Qué ocurre con las familias en situación de especial vulnerabilidad?
En España existen mecanismos específicos destinados a determinados deudores hipotecarios que se encuentran en situaciones de especial vulnerabilidad.
Uno de ellos es el Código de Buenas Prácticas regulado inicialmente mediante el Real Decreto-ley 6/2012 y posteriormente modificado.
Este marco contempla determinadas medidas para quienes cumplen los requisitos establecidos.
No cualquier persona con dificultades para pagar una hipoteca puede acogerse automáticamente a estos mecanismos.
Es necesario comprobar las condiciones económicas, personales y relativas al préstamo que exige la normativa vigente.
¿Puede existir una carencia hipotecaria?
En determinadas situaciones puede plantearse un periodo de carencia o una modificación temporal de las condiciones de pago.
Una carencia puede consistir, dependiendo de cómo esté estructurada, en pagar temporalmente únicamente intereses o modificar de otra forma el calendario de pagos.
Esto puede reducir temporalmente el desembolso mensual, pero no significa que la deuda desaparezca.
Dependiendo de las condiciones, puede aumentar el coste total del préstamo o prolongar su devolución.
Por tanto, cualquier propuesta de carencia debe analizarse considerando no solo la cuota inmediata, sino también sus consecuencias posteriores.
¿Ampliar el plazo puede solucionar el problema?
Ampliar el plazo puede reducir la cuota mensual porque el capital pendiente se distribuye entre un mayor número de pagos.
Esto puede proporcionar margen financiero cuando el problema principal es la capacidad de afrontar la cuota actual.
Pero tiene una contrapartida.
Si las demás condiciones se mantienen, devolver el dinero durante más tiempo puede implicar pagar intereses durante un periodo mayor.
Por eso hay que comparar:
cuota mensual actual → nueva cuota → nuevo plazo → coste total estimado.
No conviene decidir únicamente en función de cuánto disminuye la mensualidad.
¿Y si tienes varias deudas además de la hipoteca?
Cuando las dificultades no proceden únicamente de la hipoteca y existen otras deudas importantes, el análisis debe hacerse sobre el conjunto de la situación financiera.
Puede ser necesario identificar:
- hipoteca;
- préstamos personales;
- tarjetas;
- deudas públicas;
- otros créditos;
- ingresos y patrimonio disponible.
En situaciones de insolvencia más amplias pueden existir mecanismos jurídicos específicos, incluida, cuando se cumplen los requisitos legales, la Ley de Segunda Oportunidad.
Sin embargo, esta cuestión requiere un análisis diferente al de una dificultad hipotecaria puntual.
No esperes a acumular impagos
Uno de los errores más importantes es ignorar el problema mientras se acumulan cuotas pendientes.
Si sabes que tus ingresos han disminuido o que tendrás dificultades para afrontar las próximas mensualidades, empieza a analizar la situación antes del primer impago cuando sea posible.
Contactar con la entidad no garantiza que todas las condiciones puedan modificarse, pero permite conocer qué alternativas existen.
También proporciona tiempo para comparar el efecto de cada opción.
Qué debes comprobar antes de aceptar una solución
Si la entidad propone modificar la hipoteca, revisa:
- La nueva cuota.
- El nuevo plazo.
- El tipo de interés.
- El coste total estimado.
- Las posibles comisiones o gastos.
- Si existe un periodo de carencia.
- Qué ocurrirá después de ese periodo.
- Las consecuencias de un nuevo incumplimiento.
Una solución que reduzca mucho la cuota durante unos meses puede trasladar parte del problema al futuro.
Por eso es importante comprender toda la operación antes de aceptarla.
Actuar pronto amplía las opciones
Tener dificultades para pagar una hipoteca es un problema serio, pero conviene diferenciar una dificultad temporal de una situación de insolvencia prolongada.
Un retraso puntual, una reducción temporal de ingresos y una imposibilidad estructural de asumir la deuda requieren análisis diferentes.
Lo importante es no esperar a que la deuda aumente para estudiar las alternativas.
Cuanto antes conozcas el alcance del problema, las condiciones de tu hipoteca y las opciones disponibles, mayor será tu capacidad para tomar decisiones antes de que la situación se deteriore.