Tener una hipoteca con un banco no significa necesariamente que tengas que mantenerla en esa entidad durante toda la vida del préstamo.
Si encuentras mejores condiciones en otro banco, existe un procedimiento que permite trasladar la hipoteca de una entidad a otra: la subrogación acreedora.
Esta operación puede utilizarse para intentar mejorar determinadas condiciones del préstamo, pero cambiar de banco no es automáticamente beneficioso.
Antes de hacerlo hay que calcular cuánto puedes ahorrar, qué costes tendrá la operación y qué condiciones tendrás después del cambio.
¿Qué es una subrogación de hipoteca?
La subrogación hipotecaria permite sustituir a una de las partes que intervienen en la hipoteca.
Cuando hablamos de cambiar una hipoteca de banco nos referimos concretamente a la subrogación del acreedor.
El acreedor es la entidad a la que debes el dinero.
Por tanto:
Banco actual → nueva entidad financiera.
La hipoteca continúa existiendo, pero cambia la entidad acreedora y pueden modificarse determinadas condiciones financieras conforme al procedimiento legal correspondiente.
¿Para qué sirve cambiar una hipoteca de banco?
El objetivo habitual es conseguir unas condiciones más favorables.
Por ejemplo, una persona podría buscar:
- un tipo de interés inferior;
- un diferencial más bajo;
- unas condiciones diferentes del tipo de interés;
- un plazo distinto;
- una cuota más adecuada;
- mejores condiciones generales;
- reducir determinadas vinculaciones comerciales.
Pero no basta con que la nueva entidad anuncie un interés inferior.
Hay que analizar el coste completo del cambio y las condiciones que tendrás después.
¿Cómo funciona una subrogación?
La Ley 2/1994 regula el procedimiento de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
De forma simplificada, el proceso comienza cuando otra entidad está dispuesta a asumir la hipoteca y presenta una oferta al cliente.
La nueva entidad comunica a la entidad acreedora actual su disposición a subrogarse y solicita la información necesaria sobre la deuda pendiente.
A partir de ahí se desarrolla el procedimiento previsto legalmente.
El banco actual tiene la posibilidad de intentar conservar al cliente mediante una modificación de las condiciones del préstamo.
Por eso una solicitud de subrogación también puede provocar que tu entidad actual presente una contraoferta.
¿Puede impedir tu banco que cambies la hipoteca?
La operación no depende simplemente de que el banco actual quiera o no perderte como cliente.
La normativa establece un procedimiento específico para la subrogación.
La entidad actual puede realizar actuaciones destinadas a conservar al prestatario mediante una novación de las condiciones, pero la operación se desarrolla dentro del marco establecido por la Ley 2/1994.
Esto es diferente a pedir informalmente al banco una rebaja del interés.
En una subrogación existe otra entidad dispuesta a asumir la posición acreedora del préstamo.
¿Qué condiciones pueden cambiar con una subrogación?
La subrogación puede permitir modificar determinadas condiciones financieras de la hipoteca.
Entre ellas pueden encontrarse aspectos relacionados con:
- el tipo de interés;
- el plazo;
- otras condiciones permitidas por la normativa aplicable.
La operación concreta dependerá de la oferta de la nueva entidad y de las características del préstamo.
Por eso conviene solicitar por escrito las nuevas condiciones y compararlas con las actuales antes de tomar una decisión.
Subrogación y novación: ¿cuál es la diferencia?
Aunque ambas operaciones pueden utilizarse para modificar una hipoteca, no son lo mismo.
Novación
Modificas determinadas condiciones de la hipoteca mediante un acuerdo con tu banco actual.
Subrogación acreedora
Trasladas la hipoteca a otra entidad financiera, que pasa a ocupar la posición del banco acreedor.
En términos sencillos:
Novación = renegociar con tu banco.
Subrogación = cambiar la hipoteca de banco.
Antes de decidir, puede ser útil comparar las dos alternativas.
¿Cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco?
No existe una cantidad única.
El coste depende de factores como:
- fecha en la que contrataste la hipoteca;
- tipo de préstamo;
- capital pendiente;
- condiciones del contrato;
- modificación que se realiza;
- normativa aplicable.
Puede existir una compensación o comisión por reembolso anticipado cuando corresponda y dentro de los límites legales aplicables.
Además, la operación puede implicar otros costes relacionados con su formalización.
Por eso no es correcto calcular la conveniencia de una subrogación únicamente comparando el tipo de interés antiguo y el nuevo.
Hay que incorporar todos los costes del cambio.
¿Puede haber comisión por subrogación?
Las posibles compensaciones dependen de las características del préstamo y de cuándo se contrató.
La Ley 5/2019 establece límites para determinadas compensaciones por reembolso o amortización anticipada en los préstamos sujetos a su ámbito de aplicación.
Además, existen reglas específicas para determinados cambios de tipo de interés.
Por tanto, antes de iniciar una subrogación conviene revisar:
- escritura del préstamo;
- fecha de contratación;
- tipo de interés;
- capital pendiente;
- comisión o compensación prevista;
- normativa aplicable al préstamo.
No todas las hipotecas están sometidas exactamente al mismo régimen.
¿Necesitas una nueva tasación?
La nueva entidad debe analizar la operación y la garantía hipotecaria.
Dependiendo de las circunstancias puede ser necesario disponer de una tasación válida del inmueble.
La Ley 5/2019 establece que las entidades deben aceptar una tasación aportada por el cliente cuando haya sido realizada por una sociedad de tasación o profesional homologado y no esté caducada.
La entidad puede realizar las comprobaciones que considere necesarias, pero no debe trasladar al cliente el coste de esas comprobaciones adicionales en los supuestos contemplados por la normativa.
¿El nuevo banco volverá a estudiar tu solvencia?
Sí.
Que ya tengas una hipoteca no obliga a otra entidad a aceptarte como cliente.
La nueva entidad analizará si está dispuesta a asumir el préstamo.
Puede estudiar, entre otros elementos:
- ingresos;
- situación laboral;
- deudas;
- gastos;
- capital pendiente;
- historial financiero;
- valor del inmueble;
- capacidad de pago.
Por tanto, encontrar una oferta comercial atractiva no significa que la subrogación esté automáticamente aprobada.
¿Cuándo puede compensar una subrogación?
La respuesta depende principalmente de cuánto dinero puedas ahorrar después de descontar los costes de la operación.
Imagina que todavía quedan muchos años de hipoteca y un capital pendiente elevado.
Una reducción del tipo de interés puede generar un ahorro significativo durante el resto del préstamo.
En cambio, si queda poco capital o muy pocos años, el ahorro potencial puede ser menor.
Una forma básica de analizarlo sería:
ahorro estimado con la nueva hipoteca – costes del cambio = beneficio económico estimado.
Pero también deben valorarse otros elementos que no aparecen únicamente en la cuota.
Ejemplo sencillo
Supongamos que tienes 150.000 euros pendientes de hipoteca y todavía quedan 20 años.
Otra entidad te ofrece un tipo de interés inferior.
La nueva cuota puede ser más baja y el coste de intereses durante los años restantes también podría disminuir.
Pero antes de aceptar deberías calcular:
- cuánto pagarías manteniendo la hipoteca actual;
- cuánto pagarías con la nueva;
- costes de la subrogación;
- productos adicionales exigidos;
- comisiones;
- posibles seguros;
- cualquier otra condición económica.
Si el ahorro acumulado supera claramente el coste de realizar el cambio, la operación puede resultar interesante desde un punto de vista financiero.
Cuidado con comparar solo la cuota
Una cuota inferior no siempre significa que la nueva hipoteca sea más barata.
Por ejemplo, el banco podría reducir la mensualidad ampliando el plazo.
Pagarías menos cada mes, pero podrías permanecer endeudado durante más tiempo.
Esto puede aumentar los intereses totales.
Por eso hay que comparar simultáneamente:
tipo de interés + cuota + plazo + costes + importe total pendiente de pagar.
¿Qué pasa con los productos vinculados?
Las condiciones comerciales pueden incluir bonificaciones asociadas a determinados productos o servicios.
Por ejemplo, algunas ofertas pueden mejorar el tipo de interés si se cumplen ciertas condiciones.
Antes de valorar una oferta debes comprobar cuánto cuesta mantener esos productos y qué ocurre si dejas de cumplir los requisitos de bonificación.
Una diferencia pequeña en el tipo de interés puede dejar de ser atractiva si exige contratar productos con un coste elevado.
¿Puede tu banco hacerte una contraoferta?
Sí.
Cuando intentas trasladar la hipoteca, tu entidad actual puede tener interés en conservarte como cliente.
Dependiendo del procedimiento y de las circunstancias, puede ofrecer una modificación de las condiciones.
Esto puede convertir la subrogación en una herramienta para comparar dos escenarios:
quedarte con una novación mejorada o trasladar la hipoteca al nuevo banco.
Lo importante es comparar ambas propuestas completas.
¿Qué debes pedir al nuevo banco?
Antes de tomar una decisión solicita información clara sobre:
- Nuevo tipo de interés.
- TAE.
- Nueva cuota.
- Plazo restante.
- Costes de la operación.
- Productos asociados.
- Bonificaciones.
- Condiciones para mantener esas bonificaciones.
- Amortización anticipada.
- Coste total estimado del préstamo.
Después compáralo con las condiciones que ya tienes.
¿Es mejor subrogar o cancelar la hipoteca y contratar otra?
Son operaciones diferentes.
Una subrogación permite cambiar la entidad acreedora manteniendo la estructura jurídica de la hipoteca dentro del procedimiento correspondiente.
Otra posibilidad sería cancelar el préstamo existente y formalizar una nueva hipoteca.
Esta segunda alternativa puede implicar otros costes y trámites.
Por ello, si el objetivo es simplemente mejorar las condiciones trasladando el préstamo a otro banco, conviene comparar específicamente cuánto cuesta cada alternativa.
No debe darse por hecho que cancelar y contratar de nuevo sea equivalente a una subrogación.
¿Y si tu banco iguala la oferta?
En ese momento debes comparar las condiciones finales.
Si tu banco actual ofrece condiciones iguales o mejores y permanecer en él reduce los costes del cambio, puede resultar conveniente quedarse.
Pero también debes analizar otros factores:
- comisiones futuras;
- vinculaciones;
- atención y operativa bancaria;
- condiciones para mantener las bonificaciones;
- flexibilidad del préstamo.
La decisión debe basarse en las ofertas reales y completas, no únicamente en el interés anunciado.
Cambiar de banco puede ahorrar dinero, pero hay que calcularlo
La subrogación hipotecaria permite introducir competencia entre entidades incluso después de haber contratado una hipoteca.
No tienes necesariamente que mantener durante décadas las mismas condiciones si el mercado ofrece alternativas mejores.
Pero cambiar de banco tampoco garantiza automáticamente un ahorro.
La pregunta fundamental es:
¿Cuánto dinero me queda por pagar con mi hipoteca actual y cuánto me quedaría por pagar después de realizar la subrogación, incluyendo todos sus costes?
Responder a esa pregunta permite saber si la mejora aparente de las condiciones se convierte realmente en un ahorro.